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Die Kosten des Immobilienkaufs in Spanien: was du wissen musst

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bietet dir die Möglichkeit, eines der schönsten Länder Europas und den damit verbundenen mediterranen Lebensstil zu genießen.

Wenn du eine Investition in eine spanische Immobilie in Erwägung ziehst, gibt es mehrere Aspekte, die du vor dem Kauf berücksichtigen musst.

Die folgenden fünf Punkte werden dir helfen, die richtige Entscheidung zu treffen, wenn du in eine spanische Immobilie investierst, sei es zur persönlichen Nutzung oder zu Investitionszwecken.

Lage, Lage, Lage

Obwohl es offensichtlich ist, dass der Standort einer der ersten Punkte ist, an den man beim Kauf einer Immobilie denkt, vergisst man leicht, dass dies einer der wichtigsten Faktoren bei der Wahl des Investitionsortes ist.

Vielleicht hast du dich in ein bestimmtes Gebiet verliebt, weißt aber nicht, wie schwer es von deinem Arbeitsplatz aus zu erreichen ist oder wie weit es von der Stadt oder den Annehmlichkeiten entfernt sein kann. Überlege, ob es sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto erreichbar ist und ob es in der Nähe größere Autobahnen gibt (damit du problemlos pendeln kannst).

Denke daran, dass die Erreichbarkeit noch wichtiger sein kann, wenn du deine Immobilie für Ferien oder Kurzzeitvermietungen vermieten willst.

Finanzierung einer Immobilie in Spanien, wie geht es?

In der Regel müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

  1. Wohnsitz in Spanien: Du musst deinen Wohnsitz in Spanien haben und über eine gültige Steuernummer (Número de Identificación Fiscal oder NIF) verfügen.
  2. Arbeitsverhältnis: Du musst über ein regelmäßiges Arbeitsverhältnis mit einem angemessenen Einkommen verfügen.
  3. Kreditwürdigkeit: Die Bank wird deine Kreditwürdigkeit überprüfen, indem sie deine Schufa-Auskunft und deine Finanzhistorie überprüft.
  4. Sicherheiten: Die Bank wird verlangen, dass du eine angemessene Sicherheit für den Kredit bereitstellst, wie z.B. das Eigentum an einer Immobilie in Spanien.
  5. Dokumente: Du musst eine Reihe von Unterlagen bereitstellen, wie z.B. Lohnabrechnungen, Steuererklärungen, Kaufverträge und andere Finanzdokumente.

Wiederverkaufspotenzial meiner Immobilie

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist eine große Investition. Doch bevor du sich darauf einlässt, ist es wichtig, das Wiederverkaufspotenzial der von dir gewählten Immobilie zu berücksichtigen.

Der spanische Immobilienmarkt ist eine der beliebtesten Investitionen z.B. für Briten. Nach Angaben des Auswärtigen Amtes waren 2016-17 rund 15 % der britischen Käufer aus dem Ausland in Spanien.

Die Immobilienpreise sind seit 2007 stetig gestiegen, aber es gibt immer noch Möglichkeiten für diejenigen, die bereit sind, über die offensichtlichen Ziele wie Barcelona und Madrid hinauszuschauen.

Ein Bauträger ist nicht dasselbe wie ein Immobilienmakler

Viele spanische Bauträger bieten einen Service für Ausländer an, der den Kauf einer Immobilie in Spanien erleichtert.

Der Bauträger kümmert sich um alles, von der Suche nach der richtigen Immobilie bis hin zu Kontakten mit Anwälten und Banken und der Abwicklung eines Darlehens (hipoteca), während Makler auf Provisionsbasis arbeiten.

Wenn du dich für einen Makler entscheidest, vergewissere dich, dass er von der zuständigen Aufsichtsbehörde in Spanien zugelassen ist (siehe https://consejocoapis.org/).

Dieser Komfort hat jedoch seinen Preis: In der Regel zwischen 7 und 10 % des Kaufpreises, was sich auf Hunderttausende von Euro summieren kann.

Last but not least: Es ist wichtig, dass du vor dem Kauf einer Immobilie prüfst, ob alle erforderlichen Genehmigungen erteilt wurden. Dazu gehören Baugenehmigungen, Strom- und Wasseranschlüsse (z.B. wenn du ein Grundstück kaufst)

Kann ich als Deutscher eine Immobilie in Spanien kaufen?

Die einzige wesentliche Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie in Spanien ist der Erhalt der Ausländeridentifikationsnummer (Número de Identificación de Extranjero oder NIE). Es handelt sich um eine persönliche und einmalige Nummer, die für alle Transaktionen im Land unerlässlich ist, von der Eröffnung eines Unternehmens bis zum Kauf einer Immobilie.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?

Doch bevor du deine Koffer packst, solltest du einige Dinge bedenken:

Es gibt 3 Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien in Spanien:

  •  Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA),  
  • Übertragungssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)  
  • Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, IAJD).

Zur Mehrwertsteuer

Die Steuersätze für den Verkauf von Wohnungen, einschließlich bis zu zwei Garagen pro Wohnung und Nebengebäude, die gemeinsam übertragen werden, sind derzeit festgelegt:

10 % im Allgemeinen,

4 % im Falle von Sozialwohnungen mit Sonderregelung oder öffentlicher Förderung.

Zur Übertragungssteuer

Diese Steuer beträgt normalerweise mindestens 8% des Kaufpreises und wird vom Käufer getragen. In einigen Regionen kann die Steuer jedoch höher sein.

Zur Stempelsteuer

Der Betrag hängt von der Höhe des Darlehens und der Region (comunidad autónoma) ab, liegt aber zwischen 0,5 und 1,5 % des Kaufpreises.

Sonstige Steuern

Kommunale Kapitalertragsteuer (Plusvalía Municipal): Diese Steuer wird vom Verkäufer der Immobilie bezahlt. In einigen Fällen kann sie auch vom Käufer gezahlt werden, wenn beide Parteien einverstanden sind.

Es gibt jedoch eine Ausnahme hinsichtlich der Frage, wer die kommunale Kapitalertragssteuer zahlt. Wenn die Person, die die Immobilie überträgt, nicht in Spanien wohnt, muss der Käufer die Steuer zahlen.

Zur Berechnung der Bemessungsgrundlage für die kommunale Kapitalertragssteuer musst du den Anschaffungswert (Kaufpreis oder bei der Erbschaftssteuer angegebener Wert) vom Veräußerungswert (Verkaufspreis) abziehen. Dann musst du ihn mit dem Prozentsatz des Katasterwerts multiplizieren, der dem Grundstück entspricht.

Der maximale Prozentsatz ist 30 %. Bei der objektiven Berechnung musst du nachweisen, dass der Veräußerungsgewinn niedriger ist als der Errechnete.

Wie hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten in Spanien?

Der Notar muss einen Kaufvertrag aufsetzen und ein offizielles Eigentumszertifikat ausstellen, das dann im Grundbuchamt eingetragen und im Amtsblatt für Eigentum (Boletín Oficial de la Propiedad, BOIP) veröffentlicht wird.

Die Gebühren variieren je nach Ort und Wert Ihrer Immobilie. In Barcelona zum Beispiel liegen sie zwischen 1.200 und 2.000 €, in Madrid zwischen 2.400 und 5.000 € und in Sevilla zwischen 3.000 und 8.000 €.

Der Kauf einer Immobilie ist keine einfache Entscheidung, schon gar nicht in einem fremden Land mit anderen gesetzlichen Bestimmungen, anderen Steuern und natürlich einer anderen Sprache.

Damit der Kauf Ihrer Immobilie zumindest im sprachlichen Bereich reibungslos abläuft, kontaktiere mich hier:

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